Budowa, rozbudowa i wynajem powierzchni przemysłowych i magazynowych - dobre praktyki, wskazówki i rekomendacje wspierające inwestycje na lata 2015-2017

Jakie są dziś cechy technologiczne i organizacyjne wyróżniające inwestycję magazynową, tak aby mogła ona rzeczywiście spełniać wszelkie standardy budynku klasy „A”, o którym tak chętnie mówią deweloperzy powierzchni przemysłowych?

Beata Hryniewska MRICS
Head of BTS and Business Development
CBRE

W celu odróżnienia nowoczesnej powierzchni magazynowej od obiektów magazynowych o nieco gorszym standardzie, często posługujemy się umownym podziałem magazynów na obiekty klasy A i B.

Warunkiem zaliczenia obiektu magazynowego do klasy A jest spełnienie odpowiednich kryteriów związanych z lokalizacją magazynu, zagospodarowaniem nieruchomości oraz specyfikacją techniczną budynku.

Kluczową rolę odgrywa dostępność infarastruktury drogowej. Magazyn klasy A powinien być usytuowany w pobliżu autostrady lub drogi ekspresowej, w odległości nieprzekraczającej 5 km. Otoczenie i najbliższe sąsiedztwo musi pełnić funkcje przemysłowe lub handlowe z wykluczeniem zabudowy mieszkalnej. Wielkim atutem jest również dobra widoczność parku magazynowego.

Obowiązkiem jest wyposażenie terenu w parking dla samochodów ciężarowych i osobowych oraz place manewrowe. Teren powinien być ogrodzony, odpowiednio oświetlony oraz strzeżony całodobowo. Konieczne jest zainstalowanie systemu monitoringu.

Ponadto, budynek nowoczesnego magazynu klasy A powinien spełniać szereg wymogów technicznych. Warto wymienić przykładowe parametry, takie jak: wysokość netto sięgająca min. 10 m, maksymalna głębokość magazynu wynosząca 75 m lub większa, jeżeli mamy do czynienia z „crossdokiem”, minimalna nośność posadzki – 5 t/ mkw. Najbardziej pożądana siatka słupów to 12 m x 24 m lub 12 m x 22,5 m. Ważną rolę pełni wyposażenie obiektu w system tryskaczy, system oświetleniowy zapewniający natężenie światła min. 150 lux, odpowiednią ilość bram załadunkowych (min. 1 szt./ 1.000 mkw.) oraz bram wjazdowych z poziomu „0” (min. 1 szt./ 5.000 mkw.). Rozwiązania energooszczędne w postaci np. oświetlenia LED zaczynają także stanowić element budynków klasy A.

Planując inwestycję magazynową, nie należy zapominać o uwzględnieniu przestrzeni biurowej. Przeciętnie, jej udział w ogólnej powierzchni obiektu magazynowego waha się w przedziale od 5 do 10%.

Warto wspomnieć także o standardzie umów najmu na A-klasową powierzchnię magazynową, który został wypracowany na rynku jako „triple net lease”. Minimalny okres najmu wynosi 3 lata. Najczęściej stosowanym zabezpieczeniem umowy jest gwarancja bankowa. Czynsz jest zazwyczaj wyrażany w EUR/ mkw./ mies., natomiast opłata eksploatacyjna jest ustalana proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni.

Podczas gdy wyżej wymienione kryteria stanowią obowiązkowe elementy charakterystyki nowoczesnego obiektu magazynowego klasy A, dla magazynu klasy B pozostają opcjonalne.

ZAPISZ SIĘ DO NEWSLETTERA

KONTAKT

4Content Sp. z o.o.
ul. Zeylanda 3/3
60-808 Poznań

tel. 61 646 91 30
fax 61 646 91 38
biuro[at]4content.pl